L’estimation : une étape cruciale pour vendre un bien immobilier

Une vente immobilière se prépare avec soin, y compris quand il s’agit de fixer le prix du logement. Or, pour cela, il n’y a pas cinquante solutions viables : il faut en passer par une estimation en bonne et due forme. C’est la seule façon de déterminer un prix qui soit « juste », comprendre : en phase avec le marché. Mais pourquoi est-ce si important d’estimer son logement à Bourgoin-Jallieu ? On vous explique tout ça.

Estimer son logement à Bourgoin-Jallieu, pourquoi est-ce si important dans le cadre d’un projet de vente ?

Pourquoi estimer un logement à Bourgoin-Jallieu ? Pour déterminer le prix juste. Et qu’est-ce qu’un juste prix ? Un prix de vente qui correspond au marché à un instant T, c’est-à-dire aux prix des logements similaires dans un secteur donné.

Ce juste prix va vous permettre de…

• Vendre dans les meilleurs délais – car un prix trop élevé risque de décourager les acheteurs potentiels, et donc de faire traîner votre transaction ;
• Vendre au meilleur prix – car si votre vente traîne, vous finirez pas être dans l’obligation de baisser votre prix initial, potentiellement en dessous de la valeur réelle de votre bien immobilier (eu égard au fait que la valeur marchande d’un logement tend à baisser naturellement à proportion de sa présence sur le marché).

En effet, l’estimation consiste à définir un prix de vente qui représente un équilibre entre la valeur vénale du logement (valeur de marché) et sa valeur commerciale (celle à laquelle vous espérez le vendre), de façon à trouver preneur dans des délais raisonnables, et sans avoir à réduire son prix.

Comment se déroule une estimation ?

Maintenant que vous connaissez l’importance de l’estimation dans le cadre d’un projet de vente, vous vous demandez forcément comment les choses se passent. Le déroulement d’une évaluation se divise en deux temps : il faut d’abord tenir compte des caractéristiques générales du logement et les comparer aux biens similaires dans la même zone, ensuite évaluer les avantages propres au bien à vendre. Dans les grandes lignes, voici comment estimer votre logement à Bourgoin-Jallieu.

Les caractéristiques générales

Pour réaliser une estimation comparative, il y a quatre grands paramètres à prendre en compte :

• L’emplacement. La qualité du quartier et la proximité des commodités (magasins, transports en commun, écoles, etc.) déterminent le prix au mètre carré qui sert de référence.
• La taille. La surface habitable du logement est une caractéristique essentielle. Pour autant, il ne suffit pas de la multiplier par le prix du mètre carré : en réalité, ce dernier baisse à proportion de l’augmentation de la surface concernée. De sorte que la valeur du mètre carré sera plus élevée pour un studio que pour un trois pièces dans le même immeuble.
• Le nombre de pièces et leur disposition. Cette dernière joue un rôle par rapport à l’optimisation de l’espace. Par exemple, « couloirs trop étroits = mobilité difficile » ou « couloirs trop larges = perte d’espace », entraînant une dépréciation de la valeur du logement.
• L’âge du bâti et la qualité des matériaux. Les logements sont des biens matériels. Avec le temps, ils s’usent. Une bonne construction offre une meilleure durée de vie, mais tous les logements anciens diffèrent en qualité. Il faut les entretenir ou les rénover plus ou moins souvent, suivant la qualité du bâti et des matériaux. Notez qu’un diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire pour vendre, et que son résultat doit apparaître dans votre annonce.

Les atouts propres au logement

Les atouts d’un logement le rendent unique au regard des biens similaires situés dans la même zone. Il peut s’agir d’avantages naturels ou de prestations, par exemple :

• Au titre des avantages naturels : l’orientation, une vue imprenable…
• Au titre des prestations : un prolongement extérieur, une place de stationnement en souterrain, un raccordement à la fibre optique, des équipements domotiques…

Ces atouts viennent s’ajouter aux caractéristiques du logement et pondérer sa valeur de référence – mais seulement en tenant compte des prestations et des avantages offerts par les autres logements. Pour prendre un exemple : si votre appartement est le seul de l’immeuble à disposer d’un balcon, celui-ci va augmenter considérablement sa valeur ; mais si tous les appartements disposent d’un balcon d’une taille identique, cette prestation perdra de son originalité, et n’aura pas d’impact sur la valeur du logement comparativement aux autres. (Ce n’est pas une équation facile à résoudre, et c’est pourquoi l’intervention d’un professionnel de l’estimation est plus que souhaitable.)

En somme, une bonne estimation permet de fixer un prix de vente proche du marché, et donc à vendre dans les meilleures conditions. Vous n’avez plus qu’à préparer votre annonce de vente !